Светлана Шеина: «Хочется, чтобы в нашем городском хозяйстве работали люди опытные, знающие и желающие на деле что-то изменить»
Кафедра городского строительства и хозяйства — самая молодая кафедра Ростовского государственного строительного университета. Ее день рожденья — первое сентября 2003 года. Кафедра будет выпускать специалистов в сфере городского хозяйства, которые займутся технической эксплуатацией зданий и реконструкцией зданий жилой застройки, а также специалистов по оценке и управлению недвижимостью. Первые — востребованы управляющими компаниями, районными службами заказчика, департаментом ЖКХ и энергетики. Их первый набор прошел два года назад. Вторые необходимы везде, где значится эта самая недвижимость. О том, чем занимаются ученые самой молодой кафедры РГСУ, корреспондент «СК» беседует с ее заведующей, кандидатом технических наук Светланой Георгиевной Шеиной.
– Чем обосновывалась необходимость возникновения такой кафедры?
– Кафедра была открыта по инициативе ректора университета Шумейко Виктора Ивановича. Городу нужны такие специалисты. Открытие кафедры поддержал мэр Ростова-на-Дону Михаил Анатольевич Чернышев. Но если специалистов городского хозяйства мы обучаем лишь второй год, то в этом году состоится выпуск специалистов по экспертизе и управлению недвижимостью. Они обучались на других кафедрах, а специализацию прошли на нашей. Эта профессия тесно связана с управлением жилищно-коммунальным хозяйством. Если говорить о подготовке таких кадров за рубежом, то там не делят специалистов на управленцев городским хозяйством и недвижимостью. Там Real Estate Manadgment переводится и как жилищно-коммунальное хозяйство, и как управление недвижимостью.
– Чем ваша кафедра, созданная фактически Ростову-на-Дону в помощь, за полтора года успела ему помочь?
– На основе своих исследований мы создали и внедрили систему мониторинга технического состояния жилищного фонда. Разработана методика, по которой определяется его техническое состояние, разработана информационная система по управлению ЖКХ, которая включает в себя электронные технические паспорта объектов недвижимости. В них заносятся данные по инвентаризации жилищного фонда. Имея их в своем распоряжении, можно планировать эксплуатацию объекта — когда и какие ремонты производить, сколько это будет стоить, как правильно управлять объектом.
;По специально разработанной методике проведено обследование около 10 тысяч объектов муниципального жилищного фонда Ростова. Создана база данных, и проанализирован весь наш жилищный фонд — по этажности, по году постройки, по материалу стен, по техническому состоянию. Определена его восстановительная стоимость, то есть строительство таких же зданий в нынешних ценах. Она составила примерно 79 миллиардов рублей. Стоимостная оценка физического износа (то есть, стоимость ремонта и доведение здания до нормативного состояния) составляет 29 миллиардов рублей. Цифра колоссальная, таких средств в городе не найти никогда. Поэтому далее был проведен анализ основных конструктивных элементов, то есть была определена величина затрат на доведение до нормативного уровня основных конструктивных элементов зданий. Эта сумма вылилась в шесть миллиардов рублей.
– И такие средства городу — не поднять!
– Да, сумма слишком велика. В связи с этим сейчас нами разрабатывается стратегия управления техническим состоянием жилищного фонда — то есть, что теперь с ним делать. Мы подсчитали, что у нас в Ростове муниципальных одно- и двухэтажных зданий всего 5800 — примерно 62 процента. Практически все они построены в конце девятнадцатого начале двадцатого веков и находятся в плохом техническом состоянии.
Согласно предложенной стратегии такие объекты капитально ремонтировать не стоит. Их нынешнее состояние надо поддерживать при помощи текущего ремонта и передавать инвесторам для сноса и дальнейшего строительства на этой земле новых зданий. Этот фонд расположен, в основном, в центре города — это Ленинский, Кировский районы, часть Пролетарского района.
– А как же быть с теми зданиями, которые попадают в охранные зоны исторического центра города?
– Охрана памятников — это другой вопрос.
– Но есть такое понятие, как фоновая застройка. Памятник должен восприниматься не как выдернутый зуб, а именно в той среде, где он возник!
– Мы сейчас говорим о глобальной стратегии. И когда будет разработан генеральный план Ростова, тогда будут рассматриваться вопросы о том, какие постройки будут сносить в данной зоне, а какие — нет. И что строить в конкретном месте: то ли это будут 24-этажные дома, то ли возникнет малоэтажная застройка, как в бывшей Солдатской слободе, что располагалась вниз к Дону за Центральным рынком.
– Инвесторы не очень любят этот район: крутой правый берег Дона — водоносный склон. Там много возни с дренажными и прочими укрепительными работами.
– Инвесторы уже все подсчитали и решили, что там строить можно. В этом месте планируется строительство коттеджей, то есть дорогостоящего жилья. Существующие здесь старинные улицы можно сделать непроезжими и превратить этот район в ростовский Монмартр — с небольшими ресторанчиками и прогулочными зонами.
– Это ваши предложения инвесторам или уже их конкретные планы?
– Мы сейчас совместно с Администрацией Ленинского района, при помощи и поддержке ее главы Кобзарь Александра Григорьевича только разрабатываем этот проект. Теперь перейдем к судьбе трех-четырехэтажных ростовских домов. Проведена проверка и их технического состояния. Мы выяснили, что их также капитально ремонтировать нецелесообразно в виду того, что стоимость ремонтных работ превышает стоимость нового строительства. Так что они — претенденты на снос второй очереди. На их месте также планируется новое строительство.
Вот и выходит: если не использовать средства на капитальный ремонт одно-четырхэтажных домов, а работать с пятиэтажными и выше, то объем необходимых средств для приведения их в порядок снижается до трех миллиардов рублей. Это не значит, что их сразу надо выделять. Мы сейчас строим оптимизационные модели управления этими объектами (сроки капремонтов и так далее) с тем, чтобы до 2010 года довести эти объекты до нормативного уровня. По нашим подсчетам, в год муниципалитет должен выделять около 500 миллионов рублей как минимум, чтобы капитальными ремонтами приостановить старение. А в Ростове оно идет быстрыми темпами. Предупреждающую стратегию мы и разрабатываем. Здесь необходимо отметить большую помощь, оказываемую кафедре главой Администрации Первомайского района Шумеевым Виктором Григорьевичем.
– А как вы учитываете при этом природные условия? В Ростове — сложные грунты. Даже о проекте метро уже забыли…
– За последнее время мы «оцифровали» данные и теперь работаем с электронными геологическими и гидрогеологическими картами города. Путем наложения этих карт получены зоны геологического риска. Мы провели анализ состояния грунтовых вод в Ростове за последние 40 лет. Оказалось, что скорость подъема уровня грунтовых вод в некоторых районах города — полметра в год. Это, разумеется, влияет на наши здания. Сейчас мы пытаемся рассчитать, как в этих зонах будет вести расположенный там жилищный фонд, если тенденция подъема уровня грунтовых вод сохранится.
Такие же исследования мы проводим и в зонах нового строительства с тем, чтобы снизить затраты. То есть, строить-то можно везде, но вопрос, сколько это будет стоить? Сколько будет стоить, к примеру, укрепление оползневых зон в Александровке (по пр. 40-лет Победы)?
Наша кафедра исследует и экологические вопросы развития городского пространства. Здесь мы активно сотрудничаем с кафедрой ИЗОС (инженерной защиты окружающей среды) нашего университета, проводя совместные исследования. Мы пытаемся сейчас разбить территорию Ростова на зоны экологического риска, а потом совместить возможность строительства согласно геологическим условиям с риском экологическим. Тогда можно будет сделать комплексную оценку территории, на которой будут возникать новые объекты, и существуют старый жилой фонд, как стоит все это эксплуатировать для создания комфортной среды проживания людей. И как вообще застраивать город с тем, чтобы снизить эти риски до минимума. Это очень интересная задача, и должна сказать, что нигде в мире она пока еще комплексно не решена. Существуют только некоторые подходы к ее решению, поскольку объем работ нужно проделать колоссальный. Сегодня информационные технологии сделать это позволяют.
Но и без информационных технологий совершенно очевидно, что в центре Ростова уже дышать нечем, и машину поставить негде….
– Это означает, что город у нас развивается как-то неправильно?
– Об этом и речь. Может быть, стоит следовать по тому пути, по которому идут за рубежом? Там строят города-спутники, создавая одновременно хорошую инфраструктуру. А в центре делают Сити, то есть деловой центр: приезжай сюда и работай. А живи на природе, на чистом воздухе. В европейских странах в центре больших городов никто жить не хочет. А у нас самая дорогая недвижимость — в центре. У нас считается, что надо жить именно на Красноармейской, где экология вообще никакая.
– Жить надо на самой зеленой улице Ростова — Пушкинской!
– Важно, где — на той же Пушкинской! Но Пушкинская в Ростове одна. Уже и в ростовских бывших новых микрорайонах достаточно транспорта. Жить на транспортной магистрали вообще не рекомендуется. По данным санэпиднадзора заболеваемость людей, живущих непосредственно на транспортной магистрали и в 50 метрах от нее, разнится пять раз!
Сейчас мы составляем базу данных всех районов города по всем параметрам, начиная от уровня подземных вод и заканчивая возможностью нового строительства и реконструкции в условиях плотной городской застройки. Сюда же войдут данные по экологии и наши предложения по существующему жилому фонду с тем, чтобы обеспечить комфортную среду обитания человека. За рубежом подобными делами занимаются университеты, которые называются университетами застройки окружающей среды. А у нас этим комплексно никто не занимается.
– То есть, в России нет кафедр, подобных вашей?
– Есть. Но так, как мы, к исследованию городской среды, никто не подходит. Вообще сделать такой проект, о котором я сказала, можно только на энтузиазме — за это никто не платит. Сейчас все стараются делать коммерческие проекты. А платить могут позволить себе только крупные корпорации, скажем, «Лукойл». Проектов для муниципалитетов практически нет — их никто не заказывает, так как оплатить нечем. У городских администраций не хватает денег на самое насущное….
– Эти затраты можно включить в тариф, который, правда, и так неподъемен для многих.
– Мы не можем оплатить ремонты наших домов не потому, что у нас тариф большой, а потому что мы зарабатываем мало. Тариф-то у нас маленький: чтобы нормально эксплуатировать наш жилой фонд, тариф должен быть значительно выше. Мы сейчас занимаемся созданием эксплуатационного паспорта объекта недвижимости. По новому Жилищному кодексу жилец сам платит за все.
– А что говорит наука по поводу выхода из данной ситуации?
– Мы как ученые можем сказать — что и сколько, а откуда взять деньги и как это сделать — это уже вопрос государственного масштаба. Как сделать, чтобы мы с вами зарабатывали достаточно и могли нормально оплачивать жилищно-коммунальные услуги?..
Нужно готовить новые кадры, надо менять менталитет людей. Надо готовить таких специалистов, которые придут управлять городским хозяйством с новым взглядом на эту жизнь. Они должны думать не только о своем кошельке, но и о будущем своего города и всей страны. Таких профессионалов мы и стараемся воспитывать в стенах нашего университета. Для этой цели был открыт филиал кафедры в Департаменте ЖКХ и Энергетики г. Ростова-на-Дону, заключены договоры о целевой подготовке специалистов с Администрациями Ленинского, Первомайского районов, лучшим предприятием ЖКХ России ОАО «Коммунальщик Дона» (директор Багян К.С.), донской гильдией риэлторов и Оценщиков и другими. Открыта научно-исследовательская лаборатория городского строительства и хозяйства. Благодаря вниманию и поддержке ректора РГСУ Шумейко В.И., лаборатория и учебные аудитории кафедры оснащены наиболее современным мультимедийным и компьютерным оборудованием, и уникальными приборами для оценки технического состояния объектов и их мониторинга.
«Строительный комплекс», 2005, № 14, с.4
Это статья перенесена на блог со старого сайта, где находилась по адресу http://werawolw.narod.ru. Старый сайт не пополняется С 24.05.2008 и функционирует как архив.
